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购销房屋因情势变更而引起的价款纠纷案例分析

原告：长春市对外经济贸易公司

被告：长春市朝阳房地产开发公司。地址：长春市明德路。 法定代表人：王司功，经理。

１９９２年６月１５日，长春市对外经济贸易公司（下称“外贸公司”）与长春市朝阳房地产开发公司（下称“房地产公司”）签订房屋购销合同一份，该合同约定：房地产公司将其所建的长春大街与近埠街路口西侧的１５号楼，自西端从６９米起至９０米止一至六层的楼房，建筑面积约２１００平方米，售给外贸公司，售价每平方米为１９００元，总售价为３９９万元。外贸公司于合同订立后７日内预付房款的４０％，即１６０万元；１９９２年９月下旬付３０％，即１２０万元；余款１１９万元，待工程交工验收合格后结清。房屋交付使用期为１９９２年末；双方按国家规定的质量规范进行验收，并办理交接手续。合同签订后，外贸公司于１９９２年６月１９日付款１６０万元，同年９月３０日付款１２０万元，余款１１９万元未付。１９９２年１１月该工程完工，同年１２月６日经长春市质检站验收合格。在施工期间，由于市场建材价格大幅度上涨，长春市城乡建设委员会与中国建设银行长春分行分别于１９９２年８月、１１月联合下发了《关于１９９２年上半年建设工程材料限价及价差调整的通知》及《关于１９９２年建设工程材料价格及价差调整的通知》两个文件。这两个文件规定，从１９９２年１月１日起，建筑工程结算以原合同所定直接费用的５０－７０％计取上涨价差。于是，房地产公司报经长春市房屋开发管理办公室审核，将原订房价每平方米１９００元，调整至每平方米２４８０元，其中计划利润每平方米１４０．１１元。据此，房地产公司通知外贸公司于１９９２年１２月１５日前结清余款，并追加房屋调价款９９万元（按每平方米２３７１．４３元减去１９００元计）。外贸公司不同意上调房价，遂向长春市中级人民法院起诉。

【审判】

长春市中级人民法院经审理认为：原、被告签订的购房协议，是在平等互利、等价有偿的原则下，经过协商一致，自愿达成的，它完全符合现行的政策和法律。因此，该购房协议应确认为有效协议。被告不按协议规定向原告交付房屋，而强令原告按照被告单方提高的购房款结算，实属违约行为，应负违约责任。本案原、被告间的纠纷是购房协议纠纷，协议明确规定了原、被告之间房屋买卖的权利义务关系，并不是建筑工程合同纠纷的结算关系。因此，长春市城乡建设委员会及中国建设银行长春分行联合下发的两个文件对原告没有约束力，原告的合法权益应受到法律保护。根据《民法通则》第八十五条、《经济合同法》第三十五条规定，于１９９３年２月２２日判决如下：一、房地产公司于本判决生效后三日内，按购房协议规定的要求，向外贸公司交付房屋；二、外贸公司对该房屋验收后，立即向房地产公司付购房余款１１９万元；三、房地产公司按协议规定，向外贸公司支付违约金１０９２００元（支付已交购房款部分日１‰，截止１９９３年２月８日），违约金计算到原、被告结清购房余款时止。

判决后，房地产公司不服，向吉林省高级人民法院提出上诉。上诉称：１、外贸公司至今未付购房余款，应属违约在先；２、长春市城乡建设委员会及中国建设银行长春分行联合下发的两个文件规定上调建筑工程定额，使房屋成本提高，这是依法调整；３、双方签订的是购销合同，依照《经济合同法》第十七条第三款的规定“……逾期提货或逾期付款的，遇价格上涨时，按新的价格执行……”。外贸公司答辩称：１、房屋竣工后，外贸公司一再催促房地产公司交付房屋进行验收，而对方则一拖再拖，已经违约；２、两文件对外贸公司没有约束力。

吉林省高级人民法院经审理认为：建材大幅度涨价，从而使房屋成本提高，这对双方当事人来说，无疑是一种无法防止的外因。根据《经济合同法》第二十七条第一款第四项的规定，由于无法防止的外因致使经济合同无法履行的，可以变更或解除合同。房地产公司是在作为合同基础的客观情况发生了非当初所能预见的根本性变化，如按原合同履行显失公平的情况下，而提出对原协议价格的变更请求的，应当允许。外贸公司应按上调后的价格付房价款。但如将计划利润全包括在内，则对外贸公司来说，也不公平，因此，应扣除计划利润部分。根据《经济合同法》第二十七条第一款第四项、《民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）、第（二）项之规定，于１９９３年４月９日判决如下：一、维持一审判决之第一、二项，撤销第三项；二、外贸公司给付房地产公司房屋调价款６７１４５３．１１元（每平方米按２３７１．４３元减去１９００元，再减去计划利润１４０．１１元计算）。

【评析】

这是一起比较典型的因情势变更而引起纠纷的案件。民法理论上，对在履行合同中出现情势变更情况，应适用情势变更原则。情势变更原则，是指民事法律行为（主要指合同行为）成立后，由于当事人虽无过错，但不能预见、不能避免、不能克服的外因，致使情势剧变，而依民事法律行为原有效力显失公平，又无法律特别规定解决办法的，当事人有权请求人民法院或仲裁机关予以变更或撤销的法律原则。情势变更原则的实质，在于消除合同之债等所出现的显失公平的后果，而这种显失公平，不是合同之债成立时就有的，而是合同之债成立以后，由于发生了不可预知的情势变更的结果。

情势变更原则是市场经济发展规律 和商品交换的客观要求，是公平、等价有偿、诚实信用原则的一种表现。适用情势变更原则应具备下列条件：（一）须有情势变更的情况。情势指合同成立时的环境或基础的一切客观情况；变更是指在合同履行过程中，合同赖以成立生效的环境或基础发生剧变。如通货膨胀，物价大幅度上涨等。（二）情势变更须发生在合同成立并生效后，至合同关系消灭前。（三）情势变更须有因不可归责于当事人的不可预见，不能避免，并不能克服的事由而发生。（四）须因情势变更，致使原合同的履行显失公平。

我国民法通则虽未明确规定情势变更原则条款，但在现有立法情况下，依情势变更原则裁判案件，也并非于法无据。经济合同法第二十七条第一款第四项规定：“由于不可抗力或由于一方当事人虽无过失但无法防止的外因，致使经济合同无法履行”的，允许变更或解除经济合同。这里 “虽无过失但无法防止的外因”，正是指情势变更问题。同时，由于我国民法通则明文规定了公平原则、诚实信用原则，而情势变更原则正是公平原则、诚实信用原则的具体化。民法基本原则既是立法的原则，又是执法和守法的原则，具有普遍的约束力。对此类案件依情势变更原则进行裁判，亦符合民法通则所确立的基本原则精神。

本案中双方当事人签订购房协议后，在履行协议的过程中，由于建材价格上涨，从而使新建房屋的成本价格大幅度增加，这种情势是房地产公司不可预见、不可避免、不能克服的。如按原合同执行，对房地产公司来说，显失公平。所以，根据经济合同法第二十七条一款第四项的规定变更合同，上调房屋价格，使不正常的市场风险由双方分担，以衡平当事人双方的利益冲突，是正确的。