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一地两证,国有建设用地使用权出让合同到底何者有效

添加时间:2018年2月1日 来源: 阳江工程合同律师   http://www.tsfcjf.com/
  【基本案情】
  原告:华业房地产开发有限责任公司
  被告:a市国土资源局
  第三人:新新木材有限责任公司
  第三人:广茂物流有限责任公司
  2006年7月20日,新新木材有限责任公司向a市国土资源局递交请求出让其某仓库建设用地的《报告》,其仓库其建设用地使用面积为1329.05平方米,建设用地使用证号a国用[2000]第13000096号,经房地产评估有限责任公司评估地价为1253万元。
  a市国土资源局经a市政府批准后,便将上述建设用地进行了公开挂牌出让,2007年7月1日作出了《挂牌出让国有建设用地使用权公告》。华业房地产开发有限责任公司按公告的要求递交了竞买申请书及相应定金,后于8月30日的竞拍会上以1834万的价格竞买到位于该分司地块编号2005-72号的国有建设用地使用权,并于当日与a市国土资源局签订了《挂牌成交确认书》及《国有建设用地使用权出让合同》,11月23日,华业房地产开发有限责任公司向a市国土资源局交付地价款1834万元,次年3月10日,a市国土资源局给办理了建设用地颁证的登记手续,a市人民政府核发了a国有[2008]第x号国有建设用地使用证。
  但后来华业房地产开发有限责任公司一直没有取得该建设用地,因为新新木材有限责任公司未按照a市国土资源局的要求交出建设用地,新新木材有限责任公司认为虽然2006年7月20日提交的《报告》中载明了“新新木材有限责任公司与广茂物流有限责任公司经协商一致同意,在办理出让手续时,解除长期承包经营合同和相应公证书”的承诺,但由于a市国土资源局在对此建设用地进行出让竞标时未通知其参加,故认为无效,承包合同未解除,也无法交建设用地。2008年5月21日,a市国土资源局作出a国资处字[2008]第021号行政处罚决定书,责令新新木材有限责任公司交出建设用地。新新木材有限责任公司不服,向a市人民政府申请复议,政府复议认为,在a市人民政府尚未注销或变更新新木材有限责任公司持有的国有建设用地使用证之前,该证仍然是合法有效的,a市国土资源局挂牌出让该宗建设用地的程序不合法,于是撤销了a市国土资源局下发的行政处罚决定书。之后,某省国土资源局也作出了撤销a市国土资源局与华业房地产开发有限责任公司的《国有建设用地使用权出让合同》。
  华业房地产开发有限责任公司不服,经与a市国土资源局协商未果,诉至法院,请求判决a市国土资源局将争议建设用地交付其使用,并赔偿相应损失。
  【法院判决】
  一审法院:认为a市国土资源局在挂牌出让前未对新新木材有限责任公司 持有的郑兴仓库 a国用[2000]第13000096号国有建设用地使用权证进办理变更注销手续,直接出让给原告,并办理了建设用地使用权证,造成了一地两证,违反了法定程序,属于无效合同。根据《合同法》第58条规定“合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任”,基于此,判决原被告之间签订的《国有建设用地使用权出让》合同无效,被告返还原告交付的建设用地价款735万元并承担相应利息。
  二审法院:认为原、被告双方签订的合同,是当事人双方的真实意思表示,虽然程序上有些瑕疵,但并没有《合同法》第52条规定的情形,故合同是有效的,而且根据《物权法》第9条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外”,而被告已经依法为原告办理了相应的国有建设用地使用权证书,故被告已经履行了交付出让国有建设用地使用权的义务,原告已经依法拥有了该幅建设用地的使用权。但至于原告至今无法使用建设用地,是由于新新木材有限责任公司的侵权行为,而原告在此诉讼请求中未提出此请求,故本院不予处理,故判决:撤销一审判决;驳回原告诉讼请求。
  【律师评析】
  判断一项合同是否合法有效,在我国民事领域,遵从“意思自治”原则,只要当事人具备相应民事行为能力,意思表示真实、协商一致,且不违反法律和行政法规的强制性规定,那么合同就合法有效。在本案中,a市国土资源局虽然在出让程序中有瑕疵,但没有违反“法律、行政法规的强制性规定”,而且根据2009年5月份出台的《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第十四条规定“合同法第五十二条第(五)项规定的‘强制性规定’,是指效力性强制性规定”,由此更进一步地限制了合同无效的情形。另外,根据我国法律法规,只有法院和仲裁机构才有权对合同的效力与否进行认定。故二审法院的认定是有效的。
  另外,关于物的交付问题,在我国,动产一般采取转移交付主义,而不动产采取变更登记交付主义。根据《物权法》中有关不动产的规定,原告已经依法取得了a市人民政府颁发的国有建设用地使用权证,那么他就是合法的物权人,a市国土资源局已经履行了出让国有建设用地使用权的义务,所以在此,原告再请求被告履行交地义务没有法律依据,至于广茂物流有限责任公司一直占用建设用地的事实,属于新新木材有限责任公司没有依约履行承诺造成的侵权后果,而原告的诉讼请求未提及停止侵害,故基于“不告不理”原则,依法驳回。

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